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160万亿蒸发背后的真相

瑞银最新测算显示，中国房价从2021年峰值到2025年深秋，累计下跌30%-40%，四年蒸发了160万亿。一线城市房价已跌回2016年水平，北京跌幅达39%，广州37%，上海35%，深圳32%。

然而，在这场史无前例的财富缩水中，最触目惊心的不是房价暴跌本身，而是银行系统如何将风险转嫁给普通家庭，实现了一场"片叶不沾身"的完美脱险。

第一幕：银行从债权人变身超级房东

断供潮下的华丽转身

2025年7月，全国房贷逾期率达到2.78%，连续三个月未还贷款的断供人数突破187万，同比增长35.6%。面对汹涌而来的不良资产，银行没有选择承受损失，而是迅速完成了角色转换。

银行直供房的惊人规模：

• 四川农信：2.5万个房产标的
• 辽宁农信：1.1万个
• 广州农信：1.2万个
• 兰州银行：1,800个
• 吉林银行：2,000个
• 天津银行：1,300个

更关键的是，这些直供房价格普遍仅为市场价的七五折。银行不仅成了最大的房东，还成了最有竞争力的卖家，直接参与市场定价，加速了房价下跌的螺旋。

"系统性剥削"的法律护航

2024年7月，新公司法修订为银行的风险转移提供了制度保障。2025年4月29日，工农交建中五大国有银行同一天宣布撤销监事会。截至2025年8月，已有18家上市银行撤销了监事会。

撤销监事会意味着什么？

运行30年的三权分立监督机制被打破。没有了独立监督，银行可以：

• 自己定规则、自己打比赛、自己颁奖
• 加快去风险速度，不受外部监督约束
• 将合规成本降到最低

这哪里是去风险，明明是不粘锅呀。

第二幕：不良资产的"中国式处置"

与美国的本质区别

美国处理不良贷款的方式相对直接：银行核销坏账，承担损失，借款人破产或重组，各方按规则分担代价。

中国的做法截然不同：

银行通过互联网放贷机构和小贷公司，将不良信贷投放给根本没有偿还能力的群体。这些贷款披着"普惠金融"的外衣，实则是一个精心设计的债务陷阱。

债务陷阱的运作机制

第一步：低门槛放贷

• 无需抵押，审核宽松
• 瞄准收入不稳定群体
• 借款额度看似不高，但利率惊人

第二步：逾期罚款与利滚利

• 一旦逾期，高额罚款立即启动
• 复利计算，债务快速膨胀
• 原本几千元的借款，可能滚成数万元

第三步：分期陷阱

• 表面上"人性化"的分期还款
• 实则延长还款周期，增加总利息
• 每月还款看似不多，但永远还不完本金

第四步：暴力催收

• 电话轰炸借款人及其亲友
• 威胁、恐吓、上门骚扰
• 将个人债务变成整个家庭的噩梦

第三幕：从房贷到消费贷的风险转移链条

房贷风险的多米诺效应

2025年11月，百城二手房平均价格同比下跌7.95%。高位买房者首付蒸发，有人卖房后还倒欠银行几十万。这些断供的房贷成为银行不良资产的第一波。

银行的应对策略：

1. 将房产低价快速出售（七五折直供房）
2. 差额部分转化为个人债务
3. 通过互联网金融机构进行"债务重组"

消费贷款的恶性循环

当房贷断供者急需资金时，银行体系的另一条产业链启动了：

场景一：资金周转 断供者为了不影响征信，尝试通过消费贷、现金贷来填补房贷窟窿。年化利率往往在24%-36%之间，甚至更高。

场景二：债务置换 银行会"贴心"地提供各类分期产品，将一笔大额债务变成若干小额长期债务。表面减轻了当期压力，实际大幅增加了总负担。

场景三：家庭传染 一人借款，全家遭殃。催收电话打给父母、配偶、子女，迫使整个家庭共同承担债务。

第四幕：制度设计下的"完美脱险"

银行的风险转移工具箱

工具一：取消大额存单

2025年11月起，多家银行取消五年期定存，12月六大银行集体下架大额存单。这一操作有两个目的：

1. 降低银行负债成本
2. 逼迫居民资金进入理财和股市，承担更高风险

工具二：征信救济政策

央行行长潘功胜表示将于2026年推出个人征信救济政策，帮助已还款的违约人隐藏违约信息。

表面是帮助个人恢复信用，实际是让这些人能够继续借贷，延续债务链条。

工具三：保障性住房再贷款

2024年5月设立的3000亿再贷款，3个月只动用162亿。为什么？因为房价持续下跌，收一套亏一套。银行不会让自己当最后的接盘侠。

数据不会说谎

2025年11月，新增人民币贷款3900亿，其中居民贷款净减少2063亿，为2007年以来同期首次负值。前11个月，居民新增贷款只有去年同期的不到1/4。

这意味着什么？

• 居民部门正在主动去杠杆
• 提前还贷成为普遍选择
• 新增借贷需求几乎消失

但与此同时，17家银行不良率高于净息差，靠放贷赚的钱已经不够填补坏账。银行的解决方案不是收缩信贷、控制风险，而是通过互联网金融渠道，将风险转移给更脆弱的群体。

第五幕：被摧毁的家庭

债务通缩的三重暴击

第一重：房价下跌，首付蒸发 21-23年高价买房者，如今大概率已跌掉首付。一套原本800万的房子，现在可能只值500万，但贷款余额还有600万。

第二重：消费贷补窟窿 为了避免断供，借高利贷填房贷。原本只欠银行600万，现在还欠网贷平台50万。

第三重：催收与分期的双重绞杀

• 每天几十个催收电话
• 父母、同事、朋友都被骚扰
• "好心"的债务重组方案：分60期还款，但总利息翻倍
• 每月还款金额看似可以承受，但要还5年，而且永远在还利息

真实案例的缩影

公众号壹地产报道：北京某小区，业主7月975万上车，11月805万卖出，4个月净亏170万。这还是"最聪明的卖家"，因为他及时止损了。

那些没能及时脱身的呢？

• 房子卖不掉，继续按揭
• 收入下降或失业，开始逾期
• 尝试消费贷周转，陷入更深泥潭
• 家庭关系破裂，精神崩溃
• 最终在债务中度过余生

谁在为泡沫买单？

银行的"不粘锅"成绩单

• 资产端：房产快速出售，七五折回笼现金
• 负债端：取消高息存款，降低成本
• 风险端：撤销监事会，自主决策
• 利润端：互联网贷款高息收入

居民的账单

• 房价跌40%，财富蒸发
• 断供后仍背负债务
• 消费贷利滚利，永无止境
• 征信破产，全家受累

埃森哲2025年消费者洞察报告显示：中国居民对财富的关注度从47%飙升至79%，对事业、爱情、成长的关注度全面下降。这不是价值观转变，而是在债务压力下的生存本能。

七成消费者选择省钱存钱，六成选择提升技能或发展副业。这些不是为了更好的生活，而是为了活下去、还债。

系统性剥削的真相

《这次不一样》一书指出：凡是靠借钱堆起来的繁荣，最后无一例外都会以违约、通胀和金融抑制来收场。

中国房地产危机的独特之处在于：危机的代价被精确地转嫁给了最无力承担的群体。

• 开发商破产，但大股东早已转移资产
• 地方政府负债，但不会破产
• 银行不良率上升，但通过制度创新规避风险
• 普通家庭，成为唯一的最终买单者

当银行直供房以七五折价格大量抛售时，当互联网贷款以"普惠"之名收割底层时，当征信救济让违约者能够继续借贷时——这不是在拯救经济，而是在延续一场精心设计的财富转移。

房地产可以成为经济弃子，但千万个家庭不应该成为系统性剥削的牺牲品。

我们真正想要的，从来不是愤怒高呼"这是我们最后一代"，而是住得起房子、生得起孩子、填得饱肚子。

数据来源：瑞银报告、中指研究院、国家金融监管总局、第一财经、耶律律、埃森哲2025中国消费者洞察报告